[독서모임 2311] 독서모임 후기, "부동산 경매의 기술" 함께 읽기 (Feat. 삼프TV 독서모임)

 글은 삼프로TV 독서모임 후기 글을 다시 엮은 글입니다. 

 

2023년에 삼프로TV에서 멤버십 회원을 대상으로 독서모임을 모집한 적이 있었습니다. 
꽤 많은 모임이 만들어졌고, 시즌1, 시즌2까지 활발하게 활동했었던 거 같네요. 
저희 모임은 시즌1에서 활동하던 2개의 모임이 합쳐져서 지금까지 운영 중입니다. 

저희 모임에 대한 발자취를 남길 겸 해서
삼프로TV 멤버십 라운지(게시판)에 그 당시에 올렸던 글을 다시 엮어서 이쪽에 올립니다. 

 

 

📚 책소개

https://link.coupang.com/a/dq0tdK/?style=kakao_existing_ui

왕초보도 바로 돈 버는 부동산 경매의 기술:2천만 원으로 시작하는 실전 부동산 경매 노하우 - 부

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왕초보도 바로 돈 버는 부동산 경매의 기술 (2천만 원으로 시작하는 실전 부동산 경매 노하우)
- 저자 : 정민우, 유근용  / 출판 : 비즈니스북스 / 발행 : 2021.02.19.

 

 

이번에 새로 읽게 되는 책은 "경매"관련 책입니다.

- 지난 책을 마치고, 그동안 읽어왔던 책과는 결이 조금 다른 책을 읽으면 어떨까 싶은 의견에 모임원 한분이 경매 관련 책 몇 권을 추천해 주셨습니다.

- 그 책들 중에서 실전사례가 많고, 경매 초보자들이 접근하기 좋을 거 같은 책으로 선정하였습니다.

- 이 책도 4주에 읽기를 마치는 것으로 계획을 잡아 1~2장, 3~4장, 5장, 6~7장으로 나누어 읽기로 했습니다.

 

 

📘 1주차 모임 (2023.11.17)

읽은 범위 

• 제1장 2,000만 원으로 시작하는 세상 쉬운 경매 투자
• 제2장 핵심만 쏙쏙! 경매에 관해 알아야 할 모든 것

모임에서 나눈 이야기

• 모임의 시작은 책에 대한 이야기가 아닌 부동산에 대한 이야기로 시작되었습니다.
  • 모임원 중 한 분이 책을 읽고, 지금 주거하시는 동네에서 나온 경매 물건 하나에 대하여 분석 공유해 주셔서, 그 건으로 이야기가 시작되었습니다.
  • 경매 물건에 대하여 분석 보고서 및 예상 수익을 내는 법을 간단하게 파일로 작성하셨다는데, 내용이 알차서 공부가 많이 되었습니다.
  • 들어오신 분 모두 이 경매 물건에 대하여 의견을 나누고, 경매에 경험이 많으신 분이 추가로 첨언해 주셨습니다.
• 이 책의 1장에서는 경매를 시작해야 하는 이유(?), 경매를 위한 자금 계산법과 레버리지를 이용하는 방법, 그리고 생각보다는 행동을 먼저 해야 한다고 전합니다. 2장에서는 경매가 진행되는 절차, 꼭 살펴봐야 할 경매 관련 서류, 그리고 입찰 시 필요한 준비물과 마음가짐에 대한 내용이었습니다.
• 무엇보다 저축으로는 부자가 될 수 없다는 내용과 무조건 실천하고 행동해라 라는 내용이 인상 깊었습니다. 또한 레버리지를 두려워하지 말고 필요할 때는 이용해야 한다고 전하는 내용이 기억에 남았습니다.
  • 모임원 분들은 그간 부동산을 매매하거나, 세입자 혹은 임대인의 입장에서 악덕 상대를 만나서 고생했던 경험담도 공유하였고, 매매나 임대 등의 경험이 적어서 책이 어려웠다는 분들도 있었습니다.
  • 부동산은 인테리어, 리모델링 등도 중요해서, 도배 등에 대한 관심이 높아진다는 말씀, 요즘은 도배가 단순히 벽지를 바르는 게 아니라 업그레이된 개념이라고 말씀해 주시는 분도 계셨습니다.
  • 이 책이 쓰인 시기와 지금의 부동산 시장은 또 상황이 다를 수 있으니 , 그 부분을 유의해야 할 거 같다는 의견도 주셨습니다.
  • 또 실제로 현금 없이 레버리지를 크게 이용해서 경매 낙찰을 받을 경우, 전세를 구하는 입장에서는 대출이 많이 있는 집으로는 들어가지 않는 경우가 많은데 현실적으로 원활한 매매 혹은 임대가 가능할지 잘 모르겠다는 말씀을 해주셔서, 같이 고민했습니다.
  • 그 외 중도상환수수료, 대지지분, 지분 경매, 그리고 배당순위 등에 대한 개념 교환도 있었습니다.
  • 반면에, 아무래도 자신에게 맞는 투자 방식이 있는 거 같다면서 본인은 경매보다는 주식에 집중하는 게 더 낫다고 생각한다는 분도 계셨습니다. 다만 그럼에도 경매에 대해서 어느 정도 알아두는 건 무기가 하나 더 있는 거라 좋다는 말씀이셨습니다.
• 그러면서 자연스럽게 요즘 문제가 많이 되고 있는 전세 사기, 등기부 등본 보는 법과 시기, 근저당이 잡힌 집의 전세가 안전할지, 확정일자와 가등기하는 법 등 실 생활에서 부동산을 매매 혹은 임대하면서 주의해야 할 점 등에 대한 이야기를 나누었습니다.
• 마지막으로, 실제 경매를 해보신 분이 그동안의 몇 가지 경험담을 공유해 주셨습니다. 실제 어떤 경매물건을 사서 어떻게 매매하셨는지와 입찰할 때 금액을 쓰는 팁, 명도비용(이사비용)이 왜 필수적인지, 그리고 경매는 부동산 상승장과 하락장 중 어느 때가 더 좋은지에 대한 여러 가지 의견을 주셨습니다.
• 항상 본인이 가진 정보를 아낌없이 풀어주시는 모임원분들께 감사합니다.

 

📘 2주차 모임 (2023.11.24)

 

읽은 범위 

• 제3장 등기부 볼 줄 몰라도 당장 경매에 도전할 수 있다
• 제4장 손품, 발품만 열심히 팔아도 1,000만 원 더 번다

모임에서 나눈 이야기

• 이번 모임에서는 3장과 4장을 읽고 대화를 나누었습니다
  • 3장은 첫 낙찰받은 저자의 경험(낙찰, 대출을 통한 잔금 납입, 쉬웠던 명도, 임대)을 먼저 이야기하면서, 경매사이트를 활용하는 다양한 방법, 남들 쉬고 싶은 날 입찰에 참여해야 한다는 등의 낙찰확률을 높이는 법, 그리고 무엇보다 중요한 "매도"를 위한 입찰이 되어야지, 입찰을 위한 입찰을 해서는 안된다는 사례 등이 소개되었습니다.
  • 4장은 권리분석 - 즉, 낙찰받은 후에 그 물건에 채권(저당, 압류, 담보, 전세 등)이 남아 있는지에 대한 기본적인 지식과 세입자들도 알아야 하는 임차인의 권리 등을 설명하였고, 인터넷 지도와 각종 앱을 이용하여 경매물건에 대한 조사를 하는 법, 그리고 직접 현장을 찾아가서 체크해야 하는 법 등이 적혀있습니다.
• 권리분석 부분을 제외하고는 사례를 들어서 쓰여있는 부분이 많아서 읽기 어렵지는 않았다고 다들 느끼셨습니다.
  • 권리분석에서는 말소기준 등에 대한 설명이 어렵다고 많이들 느끼셨네요. 평소에 잘 알아두어야 하는 사항이라는 생각도 드셨다고 합니다.
  • 경매 경험자께서는 경매는 책으로 배울 때는 그다지 어렵게 느껴지지 않는데, 막상 실제로 해보면 더 어려운 점이 많아진다고 말씀을 주셨습니다.
  • 다른 분도 경매 전후로 직접 그 집을 찾아가거나 이웃 등을 찾아 하는 사례를 보면서 사람을 직접 대하는 게 제일 어려울 거 같다고 하셨습니다.
  • (MBTI에서 I이신 분은 정말 어려울 거라는 농담 같은 진담도 있었습니다)
• 주식을 살 때도 사전에 종목에 대한 파악을 하고 들어가야 하고 다른 사람이 사지 않을 때 사야하는데, 경매도 남들이 입찰하러 가지 않을때 가야 한다는 점에서 주식을 투자할 때와 비슷하다고 느끼신 분도 있으셨습니다.
• 아파트 못지않은 빌라 찾는 법을 읽고 요즘 전세사기 등으로 빌라 수요가 적어 저서 가격이 많이 떨어졌는데, 이럴 때 빌라를 노려보는 것이 괜찮지 않을까라는 생각을 하셨답니다.
  • 빌라를 주거용이 아닌 다른 용도(민박 등 상업용)로 바꾸어서 활용하는 방안도 나왔습니다.
• 그리고 실제 경매 물건 몇 개를 보고 이에 대한 이야기도 나누었습니다.
  • 2021 타경 37265
  • 2022 타경 101954
  • 위 물건에 대한 이야기를 하면서 낙찰 전에는 경매 물건에 대한 모든 정보가 오픈되는 것은 아니어서, 어려운 점이 있을 수 있다는 이야기가 있었습니다. (예를 들면, 사업장 대표자가 직원들 임금 체불 같은 경우) 낙찰 후에 이런 정보를 아는 경우 어쩔 수 없이 보증금을 날리고 포기할 수밖에 없다고 하시네요.
• 책에 소개되어 있는 사이트(앱) 말고 부동산지인, 리치고 같은 앱도 좋다는 후기가 있었습니다.
• 그리고 공매와 공매 물건에 대한 소개도 있었습니다. 부동산 말고 자동차 등도 공매에 올라오고, 보증금이 경매와는 달리 5%라고 하시네요.
• 마지막으로 투자 성향에 대한 이야기를 나누었습니다. 주택은 재산증식의 목적이라기보다는 사는 집으로서의 투자라는 생각이고, 역시 투자의 꽃은 주식 같아는 의견과 그럼에도 (특히 우리나라에서) 부동산 투자를 안 하고는 재산증식이 어렵다는 의견을 각각 주셨습니다.
• 원래는 2주로 나누어서 책의 나머지 부분을 읽으려고 했는데, 사례위주로 내용이 어렵지 않다는 의견에 따라 5, 6, 7장을 다음 주에 모두 읽고, 나머지 1주는 실제 경매물건을 찾아서 이야기해보자고 계획을 수정했습니다.
• 항상 느끼지만, 우리 모임은 다양한 경험과 의견이 있어서 참 좋은 모임 같습니다. 더 좋은 것은 그런 경험과 의견을 아낌없이 풀어놓으신다는 점입니다.

 

📘 3주차 모임 (2023.12.01)

읽은 범위 

• 제5장 경매의 위험과 기회를 바로 알면 수익률이 달라진다
• 제6장 제2의 월급을 만드는 임대수익에 도전하자!
• 제7장 알려지지 않은 새로운 경매·공매의 세계

모임에서 나눈 이야기

• 이번 모임에서는 책의 나머지 부분인 5장 ~ 7장을 모두 읽고, 이야기를 나누었습니다.
  • 5장에서는 낙찰받은 경매 물건에 대한 인도 절차의 여러 가지 사례를 이야기하고 있습니다.
  • 이사비용의 필요성, 점유자가 행불이어서 인도명령과 강제집행 했던 사례, 집안에 남겨둔 짐(유체동산) 처리 방법 등에 대하여 저자가 경험했던 사례를 사진과 함께 이야기로 풀어놓아서 무척 흥미로웠습니다. 그 외 허위 유치권과 대위변제의 위험성에 대해서도 설명해 놓았습니다.
  • 6장에서는 수익형 부동산과 차익형 부동산에 대하여 이야기하면서, 임대수익을 높이는 방법, 수익형 부동산의 대표 격인 지식산업센터에 대하여 적어놓았습니다.
  • 7장에서는 경매의 특이사례인 지분경매와 토지 공매의 경험담을 풀어놓았습니다.
• 이번 분량에서 적혀있던 이야기는 특이한 경매 사례에 대한 실 경험담이었어서 마치 드라마를 보는 것처럼 흥미가 있었습니다.
  • 특이한 사례에 대한 설명이다 보니 보통은 잘 모르는 정보가 있었는데, 강제집행 절차, 유체동산 처리법이던가 그에 들어가는 비용 등에 대한 것이었습니다.
  • 그리고 공유자 우선 매수에 대한 것도 경매 초보분들은 처음 듣는 정보였습니다.
• 책에서 나온 사례는 공유자 우선 매수에 대해서 정보를 주고, 수수료를 받았다라고 해석했습니다. 다만, 공유자가 자기 집이 경매로 부쳐짐에도 가만히 있었다는 점에서 다들 의문이라고 하셨고요. 생각 외로 '사람들이 이런 문제들를 해결하고자 하지 않고 가만히 있기만 하더라' 혹은 '이런 문제에 대해서 무관심하거나 전혀 모르더라'라는 의견이 많았습니다. 적어도 우리들을 그러지 말아야겠다고 했습니다.
  • 대위변제에 대해서는 어쩔 수 없이 당하고 만다라고 의견을 주셨던 거 같습니다. 대항력이 없는 임차인이 대위변제를 통해서 대항력이 생기고, 그러면 경매금액 외에 보증금까지 부담해야 한다고 하셨고, 그래서 소액 채무가 걸린 경매건은 입찰하지 말아야 한다고 말씀해 주셨고요.
  • 이게 낙찰받은 후에 잔액납부까지의 그 기간에 일어날 수 있어서, 낙찰자에게는 큰 손해라고 하셨습니다.
  • 아무래도 특이한 사례들에 대한 소개여서 역시 경매는 어렵다고 다들 하셨는데, 경험자분께서는 이런 특이 사례는 거의 없어서 미리 두려워할 필요는 없다고 강조하셨습니다.
• 부동산이나 주식이나 본질은 싸게 사서 비싸게 파는 거라는 의견이었습니다. 경매건 급매건 캡투자건, 실 거주용이건 좋은 물건을 싸게 사는 게 중요하다는 의견이었습니다.
• 다음날인 12.02에 오프 모임이 있었습니다. 멀리서 오시는 분들도 있어서, 교통 편리한 용산역 근처에서 모여 맛있는 점심과 함께 다양한 이야기를 나누었는데, 마치 오랫동안 알았던 지인들 같이 어색함 없이 재미있는 시간을 보냈습니다. ^^